Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

Механизм изъятия земель для госнужд изменился

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

Земельный вопрос всегда был не из легких, особенно когда дело касалось изъятия земель для государственных нужд. Зачастую самый щепетильный момент при изъятии участка заключался в том, как получить равноценный земельный участок взамен изъятому.

Между тем, как выяснилось, со 2 февраля 2019 года в силу вступили поправки, которые предоставляют больше прав собственникам участков. В беседе с корреспондентом делового еженедельника «Капитал.

kz» юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек рассказал о нюансах земельных поправок, махинациях и о том, как теперь будет оцениваться недвижимость.

— Какие поправки были внесены в законодательство по изъятию земельных участков для госнужд?

— В январе 2019 года в Закон РК «О государственном имуществе» были внесены существенные поправки, касающиеся изъятия земельных участков для госнужд. Они вступили в силу 2 февраля этого года. Эти поправки должны будут расширить права граждан, бизнес сообщества, у которых планируют изъять земли для нужд государства.

Одна из поправок заключается в том, что в законе появилась статья 62-1, где было обозначено такое понятие, как «условия равноценного возмещения по земельным участкам, которые изымаются для госнужд».

Ранее этой статьи не было, а ее появление даст возможность судам более грамотно определять: получает ли собственник участка равноценную компенсацию при изъятии его участка для нужд государства или нет.

Согласно Конституции РК, принудительное отчуждение имущества для госнужд допускается в исключительных случаях, — с равноценным возмещением потерь. Так, если у человека изымают земельный участок для госнужд, то государство должно ему взамен предоставить либо равноценный участок, либо равноценную денежную компенсацию или жилую (коммерческую) недвижимость.

— Насколько у нас эта норма исполняется?

— В том то и дело, что эта норма массово нарушалась акиматами. Зачастую размер компенсации за изъятые земельные участки для госнужд ощутимо ниже рыночной стоимости участка.

Например, недавно в поселке Рудник в городе Сатпаев у населения стали изымать земельные участки, при этом размер компенсации, предложенный акиматом, не превышал: 2-4 млн тенге.

Но люди, не согласившись на такую неравноценную компенсацию, предложили переселиться в предложенную акиматом Сатпаева коттеджи, построенными на солончаке. Но проблема в том, что на этой почве не только невозможно проживание, но и выращивание овощей, фруктов.

С виду коттеджи выглядят красиво, но де-факто, почва под ними проседает – это опасно. По всем строительным нормам на солончаковой почве нельзя что-либо строить, тем более жилые дома. Я лично видел эти дома и эту почву, там есть локации, где из-земли бьют ключи, когда наступаешь на эту почву, то нога попросту проваливается в нее.

При этом, даже если дома на солончаке продержатся 1-2 года, то тот микроклимат, который сложится в этих строениях, также будет опасен для здоровья проживающих. За счет солончака велика вероятность, что в коттеджах, на его конструкциях из-за сырости может образоваться плесень.

И, конечно, все те люди, которые будут проживать в этих домах, будут болеть. В настоящее время, мы совместно с Агентством по делам государственной службы и противодействию коррупции отслеживаем работу акимата по переселению людей, которые заселились в эти опасные дома.

На все нарушения со стороны чиновников антикоррупционная служба готова реагировать моментально.

— Насколько сумма предложенной акиматом компенсации оказалось ниже рыночной стоимости домов, участков?

— Де-факто, вместо 2-4 млн тенге равноценный размер компенсации должен был быть около 8 млн тенге. У людей же изымали земельный участки, на которых были построены полноценные, капитальные кирпичные дома, а не хрущевки или деревянные строения.

В этом году, в феврале у нас был проблемный случай в Туркестане, когда массовое изъятие земель для госнужд спровоцировало конфликт между местным населением и акиматом.

Для того, чтобы решить конфликт меня пригласили жители Туркестана, они наотрез отказались налаживать диалог с местными властями города.

С участием акимата, прокуратуры города мы провели встречу с людьми, у которых изымают участки. Как оказалось, вина жителей также была.

Расскажу подробнее. Все дома в Туркестане построены из саманного кирпича (кирпича из глины и соломы). Согласно нашим строительным нормам, дома построенные из такого строительного материала не должны быть приняты в эксплуатацию. И, соответственно, такие дома опасны для проживания.

Дело в том, что южный регион, в том числе город Туркестан, относится к сейсмоопасной зоне, которая подвержена землетрясению более 7-ми баллов. Получается, что в случае землетрясения, наводнения, селевых потоков велика вероятность, что саманные дома будут разрушены. Можно сказать, что людей, которые проживают в этих домах, мы обрекаем на гибель.

Но и такие дома мы узаконить также не можем – мы эту информацию пытались донести до жителей Туркестана. Таким образом, как только жители таких саманных домов получили уведомления о том, что их земельные участки будут изыматься для госнужд, они потребовали от акимата компенсировать им не только стоимость земельного участка, но и цену строений.

А с суммой компенсации, которую им предложил акимат, они не согласны. Отмечу, люди требовали завышенную компенсацию, которая подразумевает кирпичные, не саманные строения.

Кстати было и так, что акиматы ставили ультиматумы тем, кто отказывался от предложенной по выплате компенсации при изъятии у них земель для госнужд. Со стороны местных органов власти в адрес людей звучали фразы: «Если ты сейчас не подпишешь договор выкупа земельного участка, то ты не получишь ни деньги, ни землю».

Также были случаи, когда людям, которые отказывались от предложенной компенсации за землю сотрудники акимата угрожали, что этих людей уволят с госслужбы или угрожали тем, что они не получат зарплату. Эти ультиматумы, конечно, затрагивали тех собственников земель, которые работали на госслужбе, в госучреждении.

В отношении этих чиновников Агентство изучает материалы. При этом на совете по этике им было сделано замечание. То есть со стороны Агентства по делам госслужбы и противодействию коррупции идет жесткая борьба с такими сотрудниками акиматов, которые превышают свои служебные полномочия.

Так, недавно заместитель акима Петропавловска был наказан за то, что он вместе с начальником УВД города, заместителем начальника ДВД по СКО в ходе рейда угрожал предпринимателям, что их участки в любом случае будут изъяты для госнужд, и что, якобы, даже если они обратятся в суд, они его не выиграют – так как там все решено.

Кстати, все эти предприниматели на руки не получали уведомления о том, что их земли будут изъяты для нужд государства.

Но согласно действующему Закону РК «О госимуществе», существует порядок изъятия госземель, который должен исполняться. Сначала акимат должен вынести постановление об изъятии земельного участка. После в течение трех рабочих дней это постановление должно быть опубликовано в СМИ: республиканских и местных.

После в течение трех календарных дней это постановление должно быть направлено каждому собственнику земельного участка, это своего рода уведомление, что участок будет изыматься для госнужд. Уведомление должно направляться собственником участков по почте. Но в Петропавловске нарушили эту схему уведомления.

Сотрудники акимата вызывали собственников земель в отдел земельных отношений при акимате, также их в час ночи вызывали в опорный пункт полиции и говорили, что их участки будут изыматься, вручали уведомления. Предприниматели заявляли о своих правах, о том, что уведомления они должны получать по почте.

Но в отделе земельных отношений акимата Петропавловска закрывали глаза на требование закона. Как выяснилось, акимат не высылал уведомления по почте, чтобы ускорить процесс изъятия земель.

Уточню, на тот момент поправки в Закон РК «О государственном имуществе», о которых я упоминал ранее, не вступили в силу.

— Можно ли говорить о том, что после того, как со 2 февраля вступили в силу поправки в Закон РК «О госимуществе» о предоставлении равноценной компенсации при изъятии земельных участков, ситуация изменилась?

— К сожалению, не повсеместно. Ранее, согласно статьи 67 Закона РК «О государственном имуществе», размер компенсации определялся следующим образом.

Если человек приобретал земельный участок на основе договора купле-продажи, то при изъятии этого участка государством сумма компенсации за землю определялась исходя из той суммы, которая была указана в договоре купле-продажи.

И, понятно, что если участок, приобретался 5-10 лет назад, то цена на участки в то время разительно отличалась от той, которая сложилась сейчас. Естественно, что то обстоятельство, когда размер компенсации был ориентирован на договор-купли продажи, не могло быть в интересах собственников земель.

Получалось, что когда люди получали денежную компенсацию, то по факту они не могли купить равноценный участок на эти госсредстьва. Например, из если человек имел участок в центре Алматы, то при получении компенсации зачастую он на эти деньги мог купить участок только в селе Узунагач.

Поэтому мы требовали внести существенные поправки в статью 67 Закона РК «О госимуществе». В последствие, наши предложения были услышаны и поправки были внесены. Теперь размер возмещения будет определяться через единый подход — с помощью рыночной оценки земельного участка, строений на нем, оценки зеленых насаждений, инженерных сетей. Так, будет определяться рыночная стоимость объектов. Эти поправки вступили в силу со 2 февраля 2019 года.

— Были ли какие-то махинации, когда сумма компенсации по участку определялась на основе договора купле-продажи?

— Конечно, ранее, та норма, по которой размер компенсации определялся на основе договора купле-продажи, толкала собственников участков на спекуляции. Так получалось, что через знакомых собственник участка узнавал, что вскоре его участок могут изъять для госнужд.

При этом, ему знакомые юристы подсказали, что он может получить гроши за свой участок, потому что размер компенсации будет рассчитываться исходя из договора купли-продажи. И тогда некоторые собственники земель шли на спекуляции. Они продавали этот участок своим родным, дядям, тетям, братьям и соответственно составляли новый договор-купли продажи.

Де-факто, такие договора были фиктивными, там указывалась сумма продажи участка, которая ощутимо превышала его реальную рыночную стоимость. Например, рыночная стоимость участка составляла $20 тыс, а по договору купле-продажи достигала $50 тыс. То есть по факту, сделки не было, участок не покупался. В итоге, по всей стране мы получали тысячи таких фиктивных договоров.

Поэтому многие акиматы стали подавать иски в суд о признании таких договоров купли-продажи недействительными. В судах зачастую выяснялось, что договора были фиктивными.

— Поговорим об оценке. Вы упомянули, что оценку участка будет осуществлять оценщик, основываясь на рыночных ценах.Кто должен приглашать оценщика, собственник участка или акимат?

— Согласно статьи 63 Закона РК «О государственном имуществе» независимую оценку земельного участка должна осуществлять независимая оценочная организация. Зачастую этот оценщик отбирается через Goszakup акиматом. И, естественно, так как услуги оценщика оплачивает акимат, то может прослеживаться некая ангажированность этих структур.

Но у нас после внесения этой поправки есть опасения, что на рынке появится огромное количество непрофессиональных оценщиков. Дело в том, что с 2016 года упрощены условия получения права ведения оценочной деятельности, лицензии оценщика получили право иметь и частные лица.

Отмечу, оценщик запросто может исказить оценку, даже вполне обоснованными методами.

— Каким образом?

— Обычно оценщик использует три способа при оценке объекта, к примеру, земельного участка: сравнительный, затратный и доходный. Самый распространенный метод – сравнительный. С помощью этого метода оценщик сопоставляет оцениваемый участок с его аналогами. Аналоги он обычно находит в СМИ: газетах, объявлениях по купле-продажи недвижимости.

Для оценщика, который хочет заработать неплохие деньги, ничего не стоит в течение суток нанять 20 студентов, заплатить каждому из них по 5 тыс. тенге и дать им задание по составлению аналогичных 30-35 фейковых объявлений. С google можно взять какие-либо фото участков, на основе госактов составить описание участков.

В итоге, стоимость таких вот «липовых» участок может в 2 раза превышать их реальную рыночную стоимость. В итоге, оценщики договариваются с собственниками участка и оценивают участок выше, основываясь на поддельных объявления. К примеру, не на $30 тыс., предлагаемые акиматом, а на $50 тыс. При этом оценщик, из $50 тыс. $7-8 тыс.

берет себе в качестве гонорара.

— Может ли собственник участка предложить своегооценщика?

— По новой поправке, которую мы внесли в Закон РК «О государственном имуществе», местные исполнительные органы при необходимости могут провести дополнительную оценку. При этом собственники участков могут в суде предложить свою альтернативную оценку.

Раньше альтернативную оценку суды не принимали, теперь по действующему закону альтернативную оценку суды будут принимать.

Помимо этого, со 2 февраля вступила в силу поправка, согласно которой после того как собственник земельного участка получил договор выкупа участка, он может в течение 20 календарных дней внести предложения по изымаемому имуществу, по стоимости участка. И эти предложения должны будут рассматриваться в ходе согласительных процедур акиматом.

Например, как-то ко мне обратился собственник участка из Тараза, у которого хотели изъять участок для госнужд.

При этом оценщик оценил этот участок очень низко, оценке не подвергались ни зеленые насаждения на этом участке, ни яблоневые деревья, ни коммуникации, ни линии электропередач.

Уточню, человек приобретал этот участок без деревьев, без доступа к коммуникациям, и на облагораживание участка были потрачены средства.

Так, если собственник участка столкнулся с такими действиями оценщика, то он вправе сообщить: «Вы мне оценили земельный участок, но почему не оцениваете мои 28 деревьев?». Знаете, у нас есть строгие требования, нормативы по уходу за деревьями, стоимость каждого дерева в зависимости от возраста. Если же оценить все грамотно, то за счет оценки канализации, деревьев итоговая сумма оценки участка может увеличится на 3-4 млн тенге.

Подытожу, теперь, собственники участков при изъятии у них участков для госнужд имеют право выбирать, что они хотят получить взамен своего участка: либо равноценный участок, либо равноценную денежную компенсацию, либо равноценное имущество (жилой дом, квартиру).

Источник: https://kapital.kz/gosudarstvo/78251/mehanizm-izyatiya-zemel-dlya-gosnuzhd-izmenilsya.html

Возмещение за изымаемый земельный участок

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Возмещение за изымаемый земельный участок

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику.

То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой.

Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд.

В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/vozmeshhenie-za-izymaemyj-zemelnyj-uchastok.html

Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков.

На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная.

Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

Реальная ситуация

Компания является владельцем земельного участка и получает от него прибыль. Местные органы власти принимают решение строить автодорогу общего пользования. Согласно проекту, трасса пролегает через участок собственника. Проблема возникает буквально на пустом месте: ведомство своевременно не организовало принудительный выкуп.

Работы фактически были организованы без выплаты возмещения. В итоге компания осталась без компенсации и возможности использования земельного участка с получением последующего дохода. Владелец земли обращается в судебный орган, предварительно рассчитав размер компенсации и обозначив ответчиками две государственные организации.

Однако для подтверждения суммы возмещения суд назначает дополнительную экспертизу.

Сопоставив доводы истца и эксперта по расчету суммы возмещения, суд счел экспертное заключение обоснованным и принял решение частично удовлетворить иск и возложить ответственность на ведомство, которое отвечает за организацию принудительного выкупа земель для общественных нужд.

В ходе судебного разбирательства истец не согласился с суммой выплаты, которую рассчитал эксперт, посчитав ее слишком низкой. С суммой не согласился и ответчик: ему она показалась завышенной.

Чьи доводы в этом случае являются более убедительными? Какой расчет для компенсации убытков будет верным? Разберемся в ситуации детально.

Суть и стороны дела

Арбитражный суд Московской области рассмотрел дело № А41-46571/17 по иску «Оазис Техно» к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы. Компания является собственником земельного участка, по которому проложена автодорога в Сколково.

Истец в своем заявлении указал требование взыскать с ответчиков сумму убытков в размере 20,7 млн. рублей. Убытки были причинены компании вследствие фактического пользования землей для строительства автодороги в рамках реализации целевой программы Московской области «Дороги Подмосковья на период с 2009-2011 гг.».

Автодорога является частью инфраструктуры района МШУ «Сколково», созданной по поручению Президента РФ.

Как все начиналось

С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.

Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд. Однако суд отказал министерству, так как не была соблюдена процедура изъятия.

Несмотря на это, на земельном участке «Оазис Техно» продолжились работы по строительству дороги и проведению коммуникаций.

Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы.

Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок.

Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.

В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:

  • участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
  • за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
  • если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.

Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка.

Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения.

Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:

  • рыночная стоимость земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
  • убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
  • упущенная выгода (недополученная прибыль).

После процедуры изъятия земельного участка следует процедура по прекращению права владения предыдущим владельцем, фактически продавшим данное имущество государству. Право владения, таким образом, переходит публично-правовому формированию, в пользу которого происходит изъятие для нужд государства или муниципалитета.

Как разъясняет Верховный Суд, в случае отсутствия решения уполномоченного ведомства об изъятии участка и нарушения процедура изъятия, владелец земли имеет право на возмещение убытков.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
  • упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

  • 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
  • чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Однако истец и ответчик ходатайствовали о дополнительной экспертизе. Но суд счел требование сторон и их несогласие с заключением эксперта необоснованным. Таким образом, судья согласился с рыночной стоимостью участка в 11,1 млн. рублей и частично удовлетворил исковое требование о возмещении.

Так как истец предъявлял претензии к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и к Правительству Москвы, суд счел, что надлежащим ответчиком является Министерство.

В связи с чем сделан такой вывод? Дело в том, что фактическое изъятие земли произошло по заказу указанного ведомства.

Таким образом, суд возложил на Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обязанность выплатить компании «Оазис Техно» возмещение ущерба в размере 11,4 млн. рублей, а также судебные издержки и расходы на экспертизу.

Если ваша организация оказалась в ситуации, когда земельный участок, находящийся в вашей собственности, фактически используется для нужд государства либо муниципалитета, нужно требовать возмещения ущерба.

Как видим, закон предусматривает выплаты даже постскриптум, когда факт изъятия уже произошел.

Досудебное обращение к ведомству, ответственному за изъятие земли, позволит решить проблему мирным путем и избежать непредвиденных расходов в виде судебных издержек и затрат на дорогостоящую экспертизу.

Компенсировать убытки и недополученную прибыль компании госструктуры или муниципалитеты могут по согласованию с собственником земельного участка, обсудив возможные варианты возмещения.

25.12.2017

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/izyatie-zemli-dlya-gosudarstvennykh-nuzhd-kompensatsiya-sobstvenniku/

КС: Принудительное изъятие земельного участка должно предусматривать равноценное возмещение

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

11 февраля Конституционный Суд РФ принял Постановление № 9-П/2019, которым признал неконституционной возможность компенсации стоимости имущества, изымаемого у физических лиц для нужд государства, не по рыночной стоимости.

Александр Качковский и Александр Федосов являлись собственниками гаражей-боксов и машино-мест в нежилом здании, которые были включены в перечень объектов недвижимости, подлежащих изъятию для государственных нужд, утвержденный распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 8 апреля 2016 г. № 7718, принятым, в свою очередь, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 9 апреля 2013 г. № 218-ПП.

Подписывать проекты соглашений об изъятии имущества, в которых его рыночная стоимость была определена по состоянию на 8 апреля 2013 г. (день, предшествующий принятию постановления № 218-ПП), Качковский и Федосов отказались.

В связи с этим Департамент обратился в суд с требованиями об изъятии имущества. Суды обеих инстанций удовлетворили исковые требования, присудив ответчикам возмещение: Качковскому за гараж-бокс и 10 машино-мест около 5 млн руб.

, а Федосову за гараж-бокс – 790 тыс. руб.

При этом они ссылались на ч. 5 ст. 13 Закона от 5 апреля 2013 г.

№ 43-ФЗ о присоединении к Москве новых территорий, в котором указано, что при расчете размера возмещения изымаемых у собственников земельных участков стоимость последних определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение на изымаемом участке объекта федерального или регионального значения.

Доводы ответчиков о необходимости определить размер возмещения исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия решения об изъятии (апрель 2016 г.), которая, согласно отчетам об оценке, составила свыше 8,2 млн и 1,5 млн руб. соответственно, суды отклонили.

Обращаясь с жалобой в КС, заявители указали, что ч. 5 ст. 13 Закона противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им имущества.

Рассмотрев дело, Конституционный Суд отметил, что сама по себе ч. 5 ст.

13 Закона не может расцениваться как противоречащая Конституции, поскольку направлена – в целях оперативного развития определенной территории Москвы – на поддержание баланса частных и публичных интересов и позволяет гарантировать выплату собственникам недвижимости, изымаемой для нужд государства, его стоимости, исчисленной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории.

В то же время значительное расхождение во времени правовых актов, которыми была утверждена проектная документация, и тех, которые предусматривали изъятие имущества, что имело место в случае заявителей, может, как указал Суд, обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого имущества. В подобных ситуациях собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера возмещения – в противном случае соответствующее конституционное предписание было бы поставлено под сомнение.

Однако, отмечается в постановлении, сложившаяся с 2016 г.

судебная практика по делам об изъятии недвижимости с выплатой его стоимости, определенной в соответствии с буквальным смыслом оспариваемой нормы, – на день, предшествующий принятию решения об утверждении проектной документации, – при отсутствии в Законе критериев уточнения (индексации) предлагаемых к выплате сумм не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников, предусмотренных ч. 3 ст. 35 и ч. 1, 2 ст. 46 Конституции.

Таким образом, оспариваемая норма, подчеркнул КС, не соответствует Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, при принудительном изъятии недвижимости для нужд государства по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территории она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, тем самым препятствуя предоставлению собственнику равноценного возмещения.

В этой связи Суд указал на необходимость внесения надлежащих изменений в действующее правовое регулирование. При этом он добавил, что до внесения таких изменений при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества следует руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной по правилам ч.

5 ст. 13 Закона, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или, при наличии, показателей рыночной стоимости в соответствующем сегменте недвижимости, не вызывающих сомнений в правомерности и достоверности использованных методик анализа.

Правоприменительные решения, принятые в отношении заявителей, КС постановил направить на пересмотр.

Комментируя постановление, юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова отметила, что сложившаяся судебная практика действительно лишает собственника земельного участка фактической возможности получить равноценное возмещение его стоимости, что нарушает баланс интересов между государством и собственником. «В большинстве случаев процесс изъятия земельного участка для нужд государства затягивается на многие годы, – пояснила она. – За это время рыночные показатели стоимости изымаемого объекта могут вырасти под влиянием различных экономических факторов».

По мнению эксперта, постановление содержит новый и важный вывод о том, что при определении выкупной стоимости участка должна учитываться возросшая за период проведения процедур изъятия его рыночная стоимость.

Вместе с тем, добавила юрист, в период проведения процедур изъятия у собственника может возникнуть необходимость проведения работ по улучшению участка для его дальнейшего использования до фактического изъятия (например, капремонт, перепланировка зданий).

«Однако данный вопрос не был затронут КС, а судебная практика, касающаяся учета расходов на такие улучшения, неоднозначна, в связи с чем правовая позиция Суда также была бы актуальна», – подчеркнула Зинаида Слепцова.

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев отметил, что в данном постановлении КС разъясняет, казалось бы, очевидный подход к определению стоимости имущества и размера компенсации, подлежащей выплате собственнику в случае изъятия его имущества для государственных нужд, говоря о том, что стоимость должна быть равноценной и, главное, актуальной.

«Примечательно то, что постановление содержит подробный финансово-экономический анализ стоимости имущества, которая может меняться при тех или иных условиях, – пояснил он.

– Таким образом, КС фактически выполняет работу за суды общей юрисдикции, при этом справедливо отмечая, что они не отличаются гибкостью подхода при рассмотрении дел, а выносят решения на основании только одной нормы».

Эксперт уверен, что постановление положительно повлияет на практику, поскольку содержащиеся в нем выводы подробны и однозначны, что исключает возможность их двоякой трактовки.

Младший партнер МКА «Яковлев и партнеры», адвокат Светлана Громадская также обратила внимание на отсутствие единообразия судебной практики по вопросу изъятия и выкупа недвижимости для госнужд. «Отчасти это вина законодателя.

Закон о порядке изъятия и выкупа земельных участков и недвижимости для госнужд на территории новой Москвы сократил процедуру изъятия земель до 5 месяцев, а также установил, что решение единолично принимает исполнительная власть, а судебный спор в случае жалобы собственника не останавливает процедуры передачи земель под застройку – т.е.

, если не лишил, то существенно ограничил право собственника на получение равноценного возмещения», – пояснила она.

Эксперт добавила, что при установлении размера выкупной стоимости суды руководствовались буквальным содержанием оспариваемой нормы и определяли ее на день, предшествующий принятию решения об утверждении проектной документации.

Данный подход судов, полагает адвокат, не отвечал правовой позиции Верховного Суда РФ по такого рода спорам. «Так, в Определении ВС от 23 июня 2015 г.

по делу № 89-КГ15-4 указано, что определение размера возмещения, подлежащего выплате собственнику (пользователю) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, было предусмотрено п. 4 ст.

57 ЗК для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд, – пояснила Светлана Громадская.

– Однако в случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа, суд определяет его стоимость, исходя из рыночной на момент рассмотрения спора».

По мнению эксперта, примечательно, что КС не воспринял сформированную на уровне ВС практику определения выкупной цены на дату вынесения решения, а указал судам лишь на необходимость индексирования выкупной стоимости в случае, если она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости имущества ввиду значительного периода времени, прошедшего после принятия решения об утверждении документации по планировке территории. «Полагаем, такая формулировка оставляет судам возможность по своему усмотрению решать вопрос о необходимости проведения индексации стоимости в каждом конкретном случае, что не всегда будет способствовать эффективной судебной защите собственников», – подытожила Светлана Громадская.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/ks-prinuditelnoe-izyatie-zemelnogo-uchastka-dolzhno-predusmatrivat-ravnotsennoe-vozmeshchenie/

ПраваКодекс
Добавить комментарий